SE MI PO TRENUTNIH CENAH ŠE IZPLAČA BITI V POGODBENEM RAZMERJU? ČE NE, KAJ LAHKO NAREDIM?
Zaradi višanja cen se potrošniki in podjetja, ki so v trajajočih pogodbenih razmerjih (npr. najem nepremičnine, pogodba o zagotavljanju storitve …) ali pri katerih od sklenitve pogodbe pa do njene realizacije traja dlje časa (npr. prodaja blaga s 6-mesečnim dobavnim rokom), lahko hitro znajdejo v situaciji, ko pogodba očitno več ne ustreza pričakovanjem ene ali vseh pogodbenih strank.
Če bi zaradi SPREMENJENIH OKOLIŠČIN bilo po splošnem mnenju nepravično ohraniti pogodbo v veljavi takšno, kakršna je, lahko stranka, ki ji je izpolnitev obveznosti otežena, oziroma stranka, ki zaradi spremenjenih okoliščin ne more uresničiti namena pogodbe, zahteva RAZVEZO POGODBE. Pogodba pa SE NE RAZVEŽE, če druga stranka ponudi ali privoli, da se ustrezni pogodbeni pogoji pravično spremenijo.
KDAJ LAHKO STRANKA ZAHTEVA RAZVEZO POGODBE?
1) Ne more, če je bila rast cen samo malo višja od splošnih pričakovanj:
»Rast cen nepremičnin, ki je bila le za 10 % višja od tiste, ki jo je bilo pričakovati, ne predstavlja takšne spremenjene okoliščine, da bi se lahko tožena stranka nanjo uspešno sklicevala.«
2) Ne more, če bi ob zadostni skrbnosti lahko predvidela »normalne« spremembe cen skozi čas:
»Spreminjanje cen na trgu morajo in morejo stranke upoštevati v primeru vestnega in skrbnega ravnanja. Ker je na spremembe cen torej treba računati, se v primeru normalnega poslovnega rizika na neke normalne oziroma predvidljive spremembe cen stranka v okviru spremenjenih okoliščin ne more uspešno sklicevati. Drugače pa je, če gre za takšno intenziteto sprememb, ki stranko prizadene v takšni meri, da ima naravo očitnega nesorazmerja, neekvivalentnosti vzajemnih pogodbenih dajatev.«
»Če je do zvišanja cen prišlo zaradi naraščanja cen v daljšem časovnem obdobju (zaradi trenda naraščanja cen nepremičnin v gospodarstvu), to ne predstavlja nepredvidljivega dogodka, na katerega bi se tožnik po nasprotni tožbi lahko utemeljeno skliceval, in to ne glede na končni rezultat (npr. 100% ali več kot 100% višje cene). Drugače bi veljalo v primeru velikega in izjemno naglega skoka cen.«
3) Lahko, če pride do nenadne in nepričakovane znatne spremembe okoliščin, na primer cen:
»Nagel in velik padec cen stanovanj (zlom nepremičninskega trga) je okoliščina, ki utemeljuje razvezo pogodbe zaradi spremenjenih okoliščin.«
»Ob ugotovitvah, da je konkretna pogodbena najemnina za 226 % oziroma po sprejetju aneksa za 77 % presegala neprofitno najemnino in da je sedaj od nje skoraj trikrat manjša, po presoji revizijskega sodišča obstojijo spremenjene okoliščine.«
POMNI!
Več 10- ali celo več 100-odstotni dvigi cen oziroma nedobavljivost blaga kot posledica epidemije COVID-19 in vojne v Ukrajini sta načeloma razloga, ki upravičujeta razvezo pogodbe zaradi spremenjenih okoliščin.
Odvetnik mag. Uroš Goričan, 21. september 2022
Obligacijsko pravo – razveza pogodbe zaradi spremenjenih okoliščin